北京建筑律师,北京工程律师,北京建筑工程律师曹敏//专项验收

一、基本解读

专项验收是指建设工程在竣工验收前，由验收责任方依据法律、法规的规定，组织工程建设相关单位在相关行政主管部门的监督下，对特定工程内容或档案资料的质量进行检验，对相关的技术文件进行审核，并根据设计文件要求、合同约定和相关法律、法规规定的标准，对特定工程内容或者文件资料是否达到合格进行评定的活动。常见的专项验收事项包括规划验收、消防验收、节能验收、环保验收、档案(预)验收、防雷验收等。

二、专项验收的法律、法规依据(-)综合性规定

《建筑法》第61条第1款规定:“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。”《质量验收统一标准》第3.0.5 条规定:“当专业验收规范对工程中的验收项目未做出相应规定时，应由建设单位组织监理、设计、施工等相关单位制定专项验收要求。涉及安全、节能、环境保护等项目的专项验收，要求应由建设单位组织专家论证。”

(二)规划验收

《城乡规划法》第45条规定:“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”

(三)消防验收

《消防法》第13条第1款规定:“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。”第3款规定:“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”

1.强制消防验收

《建设工程消防监督管理规定》(公安部令第119号)第13条规定:“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位……在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构请消防验收:(一)建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；(二)建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；(三)建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；(四)建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；(五)建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；(六)建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK 厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。”

《建设工程消防监督管理规定》(公安部令第119号)第14条规:“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收:(-)设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；(二)国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；(三)本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；(四)国家标准规定的一类高层住宅建筑；(五)城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；(六)生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。”

2.消防验收备案及抽检

《建设工程消防监督管理规定》(公安部令第119号)第24条第1款规定:“对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。”第25条第2 款、第3款规定:“公安机关消防机构应当在已经备案的消防设计、竣工验收工程中，随机确定检查对象并向社会公告。对确定为检查对象的，公安机关消防机构应当在二十日内按照消防法规和国家工程建设消防技术标准完成图纸检查，或者按照建设工程消防验收评定标准完成工程检查，制作检查记录。检查结果应当向社会公告，检查不合格的，还应当书面通知建设单位。建设单位收到通知后，应当停止施工或者停止使用，组织整改后向公安机关消防机构申请复查。公安机关消防机构应当在收到书面申请之日起二十日内进行复查并出具书面复查意见。”

(四)节能验收

《节约能源法》第35条规定:“建筑工程的建设、设计、施工和监理单位应当遵守建筑节能标准。不符合建筑节能标准的建筑工程，建设主管部门不得批准开工建设；已经开工建设的，应当责令停止施工、限期改正；已经建成的，不得销售或者使用。建设主管部门应当加强对在建建筑工程执行建筑节能标准情况的监督检查。”《民用建筑节能条例》(国务院令第530号)第17条规定:“建设单位组织竣工验收，应当对民用建筑是否符合民用建筑节能强制性标准进行查验；对不符合民用建筑节能强制性标准的，不得出具竣工验收合格报告。”

(五)环保验收

《建设项目环境保护管理条例》(2017年修订)(国务院令第253号)第20条规定:“环境保护行政主管部门应当对建设项目环境保护设施设计、施工、验收、投入生产或者使用情况，以及有关环境影响评价文件确定的其他环境保护措施的落实情况，进行监督检查。”

(六)档案(预)验收

《城市建设档案管理规定》(2001年修正)(原建设部令第90号)第8条规定:“列入城建档案馆档案接收范围的工程，建设单位在组织竣工验收前，应当提请城建档案管理机构对工程档案进行预验收。预验收合格后，由城建档案管理机构出具工程档案认可文件。”第9条规定:“建设单位在取得工程档案认可文件后，方可组织工程竣工验收。建设行政主管部门在办理竣工验收备案时，应当查验工程档案认可文件。”

(七)防雷验收

《防雷减灾管理办法》(中国气象局令第24号)第17条规定:“防雷装置实行竣工验收制度。县级以上地方气象主管机构负责本行政区域内的防雷装置的峻工验收。负责验收的气象主管机构接到申请后，应当根据具有相应资质的防雷装置检测机构出具的检测报告进行核实。符合要求的，由气象主管机构出具验收文件。不符合要求的，负责验收的气象主管机构提出整改要求，申请单位整改后重新申请竣工验收。未取得验收合格文件的防雷装置，不得投人使用。”

三、专项验收结果对付款条件是否成就的影响

《民法典》第799条第1款规定:建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。”《建设工程司法解释(一)》第19条第3款规定:“建设工程施工合同有效，但建设工程经竣工验收不合格的，依照民法典第五百七十七条规定处理。”可见，工程质量合格是承包人主张工程价款的基本前提。专项验收作为工程竣工验收的前置条件及组成部分，是否影响工程价款支付，各地法院根据案件具体情况及专项验收对工程质量是否合格的影响程度作出了不同的认定和裁判。

有观点认为，专项验收不合格，工程款支付条件未成就。如新疆高院(2016)兵民终66号认为，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，涉案工程是劳动密集型企业的生产加工车间，属于必须经消防机构验收合格后才能投入使用的建筑。2014年11月20 日，公安消防支队认定涉案工程未经消防验收合格，不得投人使用。直至2015年2月经发包人委托第三方施工，消防工程才验收合格。故在2011年9月，涉案工程虽经竣工验收合格并交付使用，但还不符合双方约定的验收完毕的付款条件，故对承包人要求自2011年10月起支付工程款利息的主张不予支持。黑龙江高院(2016)黑民终459号认为，涉案工程为建筑总面积大于1万平方米的商场，法律强制性规定必须经过公安机关消防机构的验收审核。鉴于涉案工程的商场部分至今未通过消防验收，依据原《合同法》第279条的规定，双方当事人结算工程款的条件尚未成就，承包人诉讼请求给付工程款应予驳回。

也有观点认为，专项验收不合格不影响工程款支付条件的成就。最高院(2016)最高法民终407号认为，涉案工程已于2010年9 月28日交付使用，且在交付使用两年后污水处理构筑物进行竣工验收时未发现质量问题。涉案工程未完成全部内容的竣工验收也并非因为存在质量问题，而是由于办公楼未通过节能专项验收所致。涉案工程已经结算完毕，发包人应当支付包括工程尾款在内的欠付工程款。

四、专项验收时间对工程竣工时间认定的影响

专项验收作为工程竣工验收及交付使用的前置条件，对工程整体竣工验收时间必然产生影响。但鉴于工程建设实务中不确定因素很多，争议发生后，专项验收时间是否必然影响人民法院对工程竣工验收时间的认定，不可一概而论。司法实践中的裁判尺度，也根据具体工程项目的个性化特征呈现出多样化的特点。

有观点认为，专项验收时间不影响工程竣工验收时间的认定。如最高院(2018)最高法民申2839号认为，相关机构出具的《雷电灾害风险评估报告》《防雷装置验收报告》《防雷装置验收合格证》等证据材料只能证明防雷装置于2015年2月11日之前验收合格，个别项目验收合格时间并不能充分证明整个涉案工程竣工验收时间也在2015年2 月11日之前，对再审申请人“根据相关法律规定，防雷装置验收应当与建筑物竣工验收同时进行，故可以证明涉案工程竣工验收时间为2015年2月11日之前”的主张未予采纳。江苏高院(2016)苏民终1124号认为，从规划局、园林局、质监站联合出具的《工业建设工程联合竣工验收意见汇总表》来看，涉案工程竣工验收的实际时间为2013年5月30 日，发包人主张以规划局颁发《建设工程规划验收合格证》的时间作为涉案工程竣工之日，并无依据，不予支持。

也有观点认为，当事人对验收时间有明确约定的，应当尊重双方约定，以专项验收完成时间作为涉案工程竣工验收时间。如山东高院(2014)鲁民一终字第220号认为，涉案施工合同约定竣工日期“以通过单体竣工验收日期为准”，2010年2月3日青岛市规划局作出的《建设工程规划单体验收审查意见书》确认涉案工程符合规划单体验收要求，故涉案工程的实际竣工日期应以规划单体验收意见出具时间为准。

涉及消防验收的，应当根据《建设工程消防监督管理规定》区分该项目属于强制消防验收的项目还是仅需进行消防备案及抽检的项目判断消防验收对工程竣工时间认定的影响。如为强制消防验收项目，消防验收未通过，禁止投入使用，则消防验收时间直接影响竣工时间认定。例如，浙江高院(2016)浙民申592号认为，涉案工程于2013年5月17日经竣工验收合格，同年8月30日通过消防验收，同年9月13日完成竣工验收备案。由于消防工程包含在承包范围内，消防工程通不过验收意着仍需要整改，涉案房屋无法使用，故以消防工程通过验收作为整体工程竣工验收合格的日期，并无不当。如为仅需进行备案和抽检的项目，消防检查不通过，仅造成停止使用的后果，则不影响竣工时间的认定。

五、规划验收意见对工程量核定的影响

工程规划往往会涉及工程建设规模、建筑面积等与工程量直接挂钩的关键指标要素，工程规划验收确认的工程施工面积与合同约定的施工面积存在差异时以何者为准，是建设工程施工合同纠纷中常见的争议。多数观点认为，应当以规划验收时确认的数量为准。例如，山东高院(2014)鲁民提字第343号认为，根据设计变更及规划局的建设工程竣工规划验收，7号楼建筑面积比原来减少505.15平方米，该部分面积对应的工程价款应当扣除。甘肃高院(2018)甘民终121 号认为，竣工验收面积系经规划局审核，故原审判决以《建设工程竣工规划验收合格书》中载明的面积作为涉案工程面积的确定依据并无不当。