烟台北展置业有限公司与烟台市建盛实业有限公司、烟台市芝罘区只楚街道北皂居民委员会建设工程施工合同纠纷案

【法院】

山东省高级人民法院

【案号】

(2016）鲁民终660号民事判决

【当事人】

上诉人（原审被告）：烟台北展置业有限公司（以下简称北展置业公司）被上诉人（原审原告）：烟台市建盛实业有限公司（以下简称建盛实业公司）原审被告：烟台市芝罘区只楚街道北皂居民委员会（以下简称北皂居委会）【基本案情】

2010年3月27日，建盛实业公司与北展置业公司签订建设工程施工合同。建盛实业公司、北展置业公司、北皂居委会均认可涉案工程用地现为北皂居委会所有的集体土地。2009年6月5日，烟台市区房地产开发管理领导小组办公室向芝罘区人民政府作出烟房开〔2009〕1号文《关于北皂居民区建设大龄青年安置用房请示的批复》：根据烟政发［2003〕40号《关于加强市区城市规划区内结合旧村改造进行房地产开发管理的意见》、烟政办发〔2003〕23号《关于加强市区房地产开发管理工作的意见》和烟政发〔2004〕87号烟台市人民政府《关于加强市区城市规划区内结合旧村改造进行房地产开发管理的补充意见》的有关规定，经市区房地产开发管理领导小组研究同意，你区北皂居民区在旧村改造用地范围内，按照规划部门批准方案建设适龄青年结婚和无房户用房，具体批复如下：(1）建筑规模30,780平方米，342户，其中，安置无房户200户，适龄青年142户；(2）该项目由你区政府组织实施，区内外基础设施配套工程由项目实施单位自行负责；(3）项目中安置适龄青年和无房户用房，不得作为商品房对外销售，不准变相搞房地产开发，一经发现，立即责令停工，按房地产开发项目补交有关费用并依法予以处罚；(4）请据此批复，由项目实施单位到市有关部门办理相关手续，由区政府负责项目的全过程监督管理。

2010年3月11日，北展新城（北皂大龄青年安置房）项目取得建设用地规划许可证，用地单位是北皂居委会。涉案工程尚未取得建设工程规划许可证。建盛实业公司、北展置业公司均主张涉案工程进行了招投标，但未提供证据证实。北皂居委会主张涉案工程未进行招投标。

【案件争点】

未取得建设工程规划许可证的建设工程施工合同是否有效。

【裁判要旨】

关于原审对涉案建筑工程施工合同及工程款抵顶房屋协议中关于以房款抵顶工程款条款效力的认定是否正确的问题。关于涉案建筑工程施工合同的效力问题，本院认为，涉案项目至今未取得建设工程规划许可证，从《城乡规划法》第40条、第41条、第64条、第65条规定以及《国有土地使用权司法解释》第19条第2项的规定看，上述法律及司法解释均将在未取得建设工程规划许可证的情况下，建造的建筑物、构筑物定性为违法建筑，因此以违法建筑为标的所订立的涉案建设工程施工合同自始就不具备合法性，故涉案建筑工程施工合同违反了《城乡规划法》的效力性强制性规定，原审认定涉案建筑工程施工合同为无效合同并无不当。