【案例】北京房地产律师法律顾问在先购买并交付占有的车位购买人能否排除在后抵押权人 对车位的强制执行 -﹣甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支行诉刘 x 、广州华骏实业 有限公司申请执行人执行异议之诉案

《执行异议和复议规定》是执行程序中对执行异议进行审查的规范，进入审判程序后，人民法院可以参照适用上述规范，但应当对当事人的民事权益进行实质审理，根据案件的具体情况，依照民法规范确认当事人享有的民事权利的属性以及效力关系，按照公平原则综合权衡判断能否排除强制执行。

住小区区划内的车位、车库是住宅的必要附属设施，依法应当首先满足小区业主居住使用，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展，具有保障业主居住权的属性，可以按照商品房的标准予以保护。

业主在先购买车位、车库，并支付全款且实际占有使用而具有一定的公示效力、出卖人的债权人就该车位、车库设定抵押权在后，因其过失而不知道车位、车库已经出卖并交付购买人占有的，不属于善意抵押权人，人民法院可以认定买受人案涉车位、车库享有的民事权益能够排除该抵押权的执行。

○裁判依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(2020年12月29日修正）

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。