姚某某与内蒙古福城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案1

案情:2014年4月14日，福城公司(出让人、甲方，本案被告)与姚某某(买受人、乙方，本案原告)签订福城广龙苑商品房认购合同，约定乙方自愿认购由甲方开发福城广龙苑项目住宅。乙方自愿认购福城广龙苑项目车位一个。该住宅建筑面积平均单价为4 450元每平方米，住宅总价暂定427 200元，车位使用权单价10万元每个，暂定总房款527 200 元。乙方团购住宅的楼栋号、单元号、层次、门牌号根据内蒙古自治区新闻出版广电局出具书面证明确定，结算单价执行内蒙古自治区新闻出版广电局根据政府规定实行一房一价的价格体系制定的团购价格表中的相应单价，结算单价确定后依据本认购合同暂定建筑面积调整住宅总价、总房款、作为第2、3次付款依据。第5条违约责任约定，甲方逾期超过30天交付团购商品房的，应按已收乙方购房款总额(含住宅、车位)的每日万分之五，向乙方支付违约金。甲方取得商品房预售许可证之日起，30个工作日内与乙方签订《商品房买卖合同》，自双方签订

《商品房买卖合同》、项日车位使用权买卖协议生效时本认购合同自行生效。该认购合同签订后，乙方共交付516 656元。
后来，双方对合同履行发生争议，姚某某认为，福城广龙苑商品房认购合同的签订系姚某某与福城公司真实意思表示，该合同效力等同于房屋买卖合同，已经完全具备了买卖合同的主要条款，至于最后需要签订正式的商品房买卖合同仅仅是形式上稍加变动而已，故向一审法院起诉请求:(1)判令福城公司承担合同中逾期交房违约金127 872. 36元；(2)判令福城公司按照合同约定更换盼盼牌安全防护门。法院认为，本案中双方当事人签订的认购合同为预约合同，故姚某某要求依该认购合同交付逾期交房的违约金、更换安全防护门的请求不属于预约合同的请求权范围，该项主张没有事实和法律依据，法院不予支持。

评析:本案争议焦点是涉案合同的性质，即属于预约合同还是本约合同。预约合同的订立目的为本约合同的缔结，双方当事人签订预约合同后，双方当事人不仅负有进一步磋商的义务，更具有最终达成本约的义务，预约合同的效力和法律约束力只能是“使当事人产生诚信槎商以订立本约合同的义务”，而非履行本约合同的义务，因为本约合同尚未订立。本案中，在双方签订涉案合同之时，被告尚不具备签订本约合同的条件资质，并且双方明确在涉案合同中约定将来另行签订《商品房买卖合同》，可以认定涉案合同属于预约合同。虽然原告不能请求被告按照《商品房买卖合同》来承担违约责任，但如果被告具有违约行为，拒绝签订《商品房买卖合同》的，仍可请求其承担损害赔偿的违约责任。