建筑物所有人依据合同约定主张对建筑工程总承包人应付工程款不承担责任的，应予支持

关键词

建筑物所有人工程价款建设工程价款优先受偿权

最高人民法院审判业务意见(民事审判第一庭意见)

最高人民法院民一庭意见:作为建筑物所有人的建设单位将建设项目全权委托给房地产开发公司施工建设，同时签订了《三方协议》，该协议系当事人真实意思表示，不违反国家法律及法规的强制性规定，应认定为有效。建设单位对房地产开发公司应付工程款项不应承担连带责任。但是如果房地产开发公司不能按照约定支付工程价款，建设公司可依照《合同法》第二百八十六条1规定，向建筑物所有人主张优先受偿权，并可通过对建筑工程的拍卖及折价等方式实现其权利。

附:案情简介

某大学要建设“科技园大楼”，即全权委托房地产开发公司进行建设。

2007年9.月26日，房地产开发公司与建设公司签订了《科技园工程施工合同》，约定由建设公司承包“科技园工程”，规划总面积为20万平方米，计划总工期约24个月。承包范围包括:土方工程、土建工程。总承包管理范围:弱电工程、室外工程、消防工程、室内外精装工程、高压变配电工程等。 工程采取包工、包料总价承包的方式进行承包。开工日期以监理开工今通知日期为准。建设公司同意在进场前向房地产开发公司支付该工程履约保证金1000万元，存放于房地产开发公司，存放期为12个月，房地产开发公司按年息5%支付利息。如房地产开发公司不能保证建设公司获得本工程承包权，给建设公司造成的损失由房地产开发公司承担。

2007年10月，房地产开发公司、建设公司与某大学签订了《科技园大楼施工总承包三方协议》(以下简称《三方协议》),约定某大学认可房地产开发公司为“科技园大楼”工程的施工总承包单位，认可“科技园大楼”工程由该建设公司施工，并同意房地产开发公司以发包人名义与建设公司签订《科技园工程施工合同》。《三方协议》还规定某大学不承担任何房地产开发公司与建设公司之间的债权、债务关系。房地产开发公司与建设公司因“科技园大楼”的施工总承包造成的纠纷、争议、诉讼均与某大学无关。

之后某大学取得了“科技园大楼”的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。工程于2008年2月5日 动工，2008年12月31日完成主体结构封顶。在工程建设施工中，房地产开发公司与建设公司发生争议，并将建设公司诉至一审法院，请求解除双方签订的《科技园工程施工合同》建设公司提起反诉，请求:(1)房地产开发公司应支付已完工程结算价款8324 万元及其利息；(2)房地产开发公司赔偿各项损失626万元；(3)由于某大学是建设单位，故应对上述项承担连带责任。