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全面纳入限购背后 法拍房规模翻倍

来源: 经济观察报

E栋楼顶那套复式花园房在2021年11月25日拍出去后,引发了小区里一阵轰动。京东法拍网上显示,该套位于深圳南山区的房子面积将近230平方米,二拍成交价775万元,折算下来,均价3.4万元/平方米,而该小区的政府指导单价是5.3万元/平方米,单看成交单价,相当于打了6.4折。

这个成交价出乎包括许鹏在内的很多小区业主的意料,甚至如果提前知道这个拍卖公告,许鹏也会想办法凑资参与竞拍,“相当于市场价便宜了近一半,确实太划算了”。

像许鹏一样,不少竞拍者被法拍房二拍最多低于评估价40%的起拍价吸引。

法拍房市场的规模在翻倍。阿里法拍平台的数据显示,过去五年,全国每年挂拍的住宅用房数量由18.6万套增加至34万套,翻了将近一倍。截至目前,全国法拍房的拍卖总量已超过150万套,超过30个省市近3500家法院通过阿里司法拍卖平台进行涉诉财产处置。

8折买房

2021年8月,许鹏自己操刀顺利以底价拍下了一套位于深圳南山区的小户型房子,房子面积接近60平方米,成交价176万元,比评估价少了43万元,相当于8折买房。

许鹏从事法律行业十多年,对法拍房早有了解,不过迟迟没有下手也是因为其中充满许多不可控的风险因素,包括标的物情况不详、可能潜藏高昂税费、难以收房。他将早期的法拍房竞拍称之为一种投机,因为结果好坏基本上靠运气。

直到2019年,广东省高级人民法院对法拍房移交过程中强制清场的方法和程序做出了进一步的司法解释后,许鹏开始感觉法拍房的不确定因素在降低,在此基础上,意向竞拍者有能力对其中的风险做出预估、分析以及化解。

进一步,《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2020修正)第二十七条也明确,法院应当于裁定送达后十五日内,将拍卖的财产移交买受人。司法解释的完善,加之价格上的优惠,许鹏着手留意法拍房市场的动态。

他看中的这套位于中心区的法拍房已经进入二拍阶段,因此起拍价在评估价219万元的基础上折让了近20%。而该套房子的市场价其实已经达到300万元,以市场价作为参考,相当于打了6折。若以二拍底价成交,后期即便加上增值税、契税等近30万的费用,许鹏入手的这套房子还是比市面价低了将近三成。

瀚海数据研究院调查数据显示,八成购房者选择法拍房是因为其价格优势。

不过这套房子也并非毫无瑕疵:房子内部经过改造变成了酒店中的客房,如果想要恢复原状需要与其他几位业主协商,因此许鹏目前只能继续将房子出租给酒店使用。

至于租期结束后怎么办,许鹏暂时也没有头绪,“价格挺便宜,但它确实也是复杂”。不过,在竞拍前,许鹏对房子的这一遗留问题已有了解,一番评估之后,他认为收益还是远高于风险,值得买(300785)入。

不限购则是高林关注上海法拍房的主因,2018年,高林工作调动至上海,按照当时的限购政策,他起码要等到2022年才有购房资格,因此,竞买法拍房成为他在上海安家的突破口。

高林先是综合手头资金、可贷款额度、通勤距离圈定了可选择范围和户型大小。大致方向确定之后就是评估风险。对此,高林表现得颇为谨慎,他会仔细研读司法拍卖网站上公示的标的物情况,还专门委托了不良资产经理人帮自己全程跟进拍卖事宜,确定了意向标的物后,他也专程去现场勘查了一番。

最后他以底价成交了一套内环的小户型,300多万元的成交价相比市场价,折价约20%。不过,房子最大的麻烦在于原户主一家还未搬走。这个被不少竞买人视为高风险的因素,在高林看来,恰恰是“捡漏”的好机会,因为这意味着竞争对手会大大减少。另一方面,高林在尽调环节与原户主做了详细沟通,了解到原户主的诉求后,他将此风险评估为可控。成功拍下后,高林与原户主做了一个交换,他以10万元换取了对方的尽早腾房以及配合过户,而配合过户收取的税费是1%,远低于强制过户的3%。

尝到甜头之后,高林向朋友分享了他的“攻略”。不过,高林成功“上车”后不久,2021年1月,上海启动了法拍房限购程序。此外,根据《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》,2022年起,法拍房全部纳入当地限购政策范围。

中介平台

新房卖不动之后,杨肖2020年从一家头部地产代理公司跳槽到了同城一家专注法拍房市场的房地产投资公司。

从新房中介到法拍房中介,杨肖的工作中多了一项要求:风险把控,包括前期对房源进行背景调查、中期辅助竞拍、后期完成清场收尾。不过,对于产权复杂或者收房成本太高的法拍房,杨肖同样没有把握,这时他也只能坦诚劝退客户。

另一种会劝退客户的情况是热门房源,“地段好、学区好,还是二拍的房子,所有人都盯着想拍,竞价肯定会很高的。”杨肖说。跳槽之后,他发现,不少头部地产代理公司也开始布局法拍房市场了。

某热门找房APP首页就已经接入了法拍房频道。点击进法拍房专属页面,如同搜索新房二手房源一样,用户可以根据区域、价格等指标筛选房源,此外,新增指标还包括是否高于指导价以及处于何种拍卖阶段。

法拍房源依次陈列在界面上,展示信息包括房子位置、学区、面积、起拍价、指导价以及处于何种拍卖状态,用户可以直观看到指导价与起拍价之间的差额,其中大部分法拍房的起拍价低于指导价。

另一头部地产代理平台上虽然没有法拍房资讯的相关入口,但是通过平台客服的转接,还是可以获得相关中介服务。其中某法拍中介告诉经济观察网,这项服务最初只对内,近两三年才正式开始对外。

针对法拍房存在无法顺利交房的风险,该头部地产代理平台的中介甚至给出了兜底服务的承诺,称如果半年内没有交付,将赔付所有租金,如果三年内无法交付,他们则回购。据了解,目前法拍房中介一般会收取成交价的1%~3%作为服务费。

与新房二手房一样,法拍房随着房地产市场的整体形势波动。杨肖告诉经济观察网,过去一年,深圳法拍房市场也经历了从火爆到冰点,再回暖的阶段,尤其是大学区政策推出的八月份,他曾亲历一天之内所有挂牌房源都流拍的情况。

房源来自哪里?

阿里法拍平台的数据显示,过去五年,全国每年挂拍的住宅用房数量由18.6万套增加至34万套,翻了将近一倍,其中2021年挂拍住宅用房数量同比增长17%。四个一线城市中,2021年广州挂拍法拍房数量最多,超过3200套,同比增幅接近35%。

除了疫情期间延缓办理的案件积压导致数量增加,深圳市不良资产处置协会法拍房板块负责人认为,经济情况是导致2021年法拍房挂拍量明显增加的主因,考虑到案件审结需要1-2年的周期,该负责人预估2022年挂拍的房子数量会更多。

逾期还款则是导致抵押房产被挂拍的主要原因。上述负责人告诉经济观察网,从逾期主体上来看,中小企业占比最大;从逾期金额上来看,开发商以及上下游相关企业比如建筑商、建材商的逾期金额最大。另外一个密集发生逾期的行业是防疫物料生产企业。

“今年我们遇到很多这样的企业,购置了大量的设备,组织了很多人员搞口罩、恒温枪生产,但后发的企业几乎都倒闭了,(继而抵押的)房产被拍卖。”上述负责人说。

不良资产领域资深从业者方可告诉经济观察网,今年下半年开始,他明显感觉到银行层面放出的债权数量有所增加,预估相较往年增加了将近30%,其中对公资产的债权数量最多,这意味着企业违约数量在上升,而违约企业当中不乏爆雷房企及其上下游企业。

上述深圳市不良资产处置协会人士认为过度运用杠杆是中小企业密集逾期的原因之一,“中小企业做实体,但肯定也有不动产,也有不动产做杠杆”,随着深圳“2.8”二手房指导价新政执行,房产泡沫被挤压,三四月份以后,中小企业陆续出现大规模逾期。

方可则认为,融资难是中小企业逾期增加的主要原因,包括他接触到的许多个贷断供的情况,贷款人抵押房产的初衷就是为企业经营腾挪现金。

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