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当前位置:首页→服务领域建筑工程房地产招标投标纠纷案例【案例】安徽省合肥市中级法院执行建设工程纠纷烂尾楼
 【案例】安徽省合肥市中级法院执行建设工程纠纷烂尾楼
【案例】安徽省合肥市中级法院执行建设工程纠纷烂尾楼

    安徽省合肥市中级人民法院坚持善意文明执行理念,通过创新执行监管新模式,成功盘活滁州市琅琊区一处烂尾多年的房地产项目,民营建设企业绝处逢生,上千名购房户等来了新房,49件执行案件顺利执结。 
    项目烂尾陷破产边缘 安徽祥住置业有限公司(下称祥住公司)是肥东县的一家中小型房地产企业,自身经济实力并不雄厚。2011年,祥住公司通过公开竞拍,以8320万元的价格摘得滁州市琅琊区73.12亩土地使用权,2012年3月开工建设“世纪绅城”。该住宅小区规划三期,一期于2014年交付使用,但产权证一直无法办理。二期开工建设后,由于祥住公司资金短缺,无力支付施工单位工程款,项目一度处于停工烂尾状态。  “从2014年5月停工起,便陆陆续续有案件诉至法院,最多的时候一天能同时接到3家法院发来的传票。”施工现场负责人潘化明介绍,“一部分拿不到房子的购房户,开始上访。” 
    2016年3月,合肥中院受理安徽某建筑公司与被执行人祥住公司建设工程施工合同纠纷案件,执行标的额4200万元。随后,合肥、滁州等地8家法院48件案件陆续进入执行程序,总金额达2.2亿元。“案涉土地上,8家法院对土地使用权、预售房产进行了多次查封或轮候查封,银行、担保公司对抵押物享有优先受偿权,相互交织在一起。”合肥中院执行局法官谢玉金回忆刚接手案件时的情形,“该案实际情况是‘执行不能’,执行陷入僵局。”  此时,祥住公司已处于破产边缘。 
   执行法官变身“项目监理”  “面对1000多户购房人的利益,‘一破了之’‘一卖了之’的办案思路,只会激化矛盾,债权人、实际施工人、购房人、农民工的权益都会因资产的贬损而得不到应有的保障。”合肥中院执行局局长翟纯如是分析。 
    于是,合肥中院执行局提出盘活楼盘的执行思路,由法院进行执行监管,先让楼盘复工建设,推进项目运营,解决执行难问题。以司法公信为背书,法院大力协助祥住公司引入新的施工方,先对184套已经领取了商品房预售许可证的两栋楼恢复施工。同时与相关法院、银行和担保公司反复磋商,将分散于各处的处置权移交合肥中院一并处置,用“一把锁”来开启执行之门。   合肥中院提出,在案涉土地房产被查封抵押的状态下,允许开发商进行现房销售和备案的构想,得到了滁州市房地产主管部门和琅琊区政府的鼎力支持。主管部门函复同意现房销售款进入法院指定监管账户,与工程款、农民工工资等,一并由合肥中院负责监督处理。 
    小区房屋销售很快转入正轨。一方面,买受人的购房款(首付款+银行按揭款)全部进入法院监管账户后,由合肥中院向产权登记部门发出协助执行通知书办理房产证,保障了购房户的合法权益。另一方面,随着销售收入不断增长,合肥中院按照合同及施工进度,监督支付项目工程款及土地抵押权人债权,结余款项按法律规定支付其他债权人,案件执行逐渐步入良性循环。  执行监管模式的推动下,“世纪绅城”第三期的6栋住宅楼已进入竣工验收阶段,年后即可交付。 
    执行监管管出新局面  019年6月,正值江淮地区梅雨季节,小区供电主线被一家施工单位挖断,造成很大安全隐患。执行法官得知消息后,立即从合肥赶往工地,组织抢修,恢复供电。为确保小区用电长久安全,在执行法官的监管下,开发商为小区新建配电房,外加一路供电,实现双路供电,双重保障。  在合肥中院主导下,一期业主全部办理了产权证,解决了多年的信访问题。同时,监督开发商为小区新建了消防系统及一所大型泵站。  每隔两个月,合肥中院就要对工程进度进行一次调查,从每一笔工程款项的支付,到电梯采购安装等,都实施执行监管。合肥中院要求所有工程均按施工进度支付工程款的90%,必须留下10%作为质保金。在电梯采购合同中,合肥中院对合同内容进行风险把控,加入“电梯安装后若存在质量问题,乙方无条撤回电梯,并全额退款,不得影响交房日期”的条款。合肥中院副院长程洛发认为,“这些措施在保证质量、推进工期上发挥了重要作用,同时也有力维护了法院的司法公信力。” “执行监管把我们从泥潭中拉了出来,我们也一定要造出精品工程对得起购房户,回报社会。”祥住公司负责人王继祥表示。  随着小区建设工程的不断推进,合肥中院根据工程进度组织施工单位、开发商进行审计决算,支付工程款。工程全部竣工后,合肥中院执行局将把所有决算的审计报告移交司法鉴定部门,委托第三方审计机构再次进行审计。“要做到每一笔账都明明白白,干干净净。”谢玉金说。 
    “我们滁州市区至今还有大大小小五六个烂尾项目,因为被轮番查封,一直得不到复生,合肥中院执行监管的办法给我们城市建设带来了很大亮点,这条路值得学习。”滁州市土地储备中心任易金成言语中充满期待。  据介绍,合肥全市法院立足当地经济发展实际,坚持善意文明执行理念,围绕服务保障民营企业,在共赢中谋求新发展,取得新成效。

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