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当前位置:首页→服务领域建设工程房地产施工合同违约案例【案例】建筑工程房地产“四无”合同效力及补正条件
 【案例】建筑工程房地产“四无”合同效力及补正条件
【案例】建筑工程房地产“四无”合同效力及补正条件
    “四无”合同即指发包人无“建设用地规划许可证”、无“建设用地土地使用证”、无“建设工程规划许可证”和无“建设工程施工许可证”而与施工单位签订了《建设工程施工合同》。司法实践中,既存在“四无”合同,也存在“三无”、“二无”或“一无合同”,针对这种现象,施工合同是否有效?又如何补正?各地法院的规定并不相同。
    《广东高院意见》规定,认定《建设工程施工合同》无效需具备以下三个并列条件:无取得土地使用权证、无取得建筑工程规划许可证、无办理报建手续。如果发包人经审查被批准用地,并已取得建设用地规划许可证,只是用地手续尚未办理而未能取得土地使用权证的,不宜将因发包人的用地手续在形式上存在欠缺而认定所签订的建设施工合同无效。该意见将取得“建设用地规划许可证”作为认定为施工合同是否有效的最重要的条件。
    《广东高院意见》规定补正的期限为在审理期间;补正条件是补办手续。这里所说的“审理期间”和“补办手续”比较笼统,笔者根据文意理解,“审理期间”应该包括一审和二审期间,在最后一次开庭辩论终结前;“补办手续”至少是用地批准手续,并已取得建设用地规划许可证。《浙江高院解答》规定:施工合同无效的条件是发包人未取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证。发包人未取得建设用地使用权证或建筑工程施工许可证的,不影响建设工程施工合同的效力。
    《浙江高院解答》规定补正的期限为在一审庭审辩论终结前;补正的条件可以二选其一:一是取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,二是经主管部门予以竣工核实。这个“竣工核实”的条件为合同有效现实操作预留了一条法律路径,颇有些默认木已成舟的意味。
    《山东高院意见》对合同效力要求条件较为宽泛,认为如合同欠缺一般行政部门所要求的具有行政管理性质的有关形式要件,除合同当事人有特别约定外,一般不影响合同的效力。颁发施工许可证属于行政管理范畴,是否具备《建设工程施工许可证》不影响建设工程施工合同的效力。
    2009年5月,安徽省高级人民法院颁发的《关于审理建设工程施工合同纠纷意见案件适用法律问题的指导意见》(下称《安徽高院意见》)规定合同无效的要件是发包人未取得建设工程规划许可证。合同认定为有效的补正期限为起诉前,补正条件是取得规划许可证。违反建设工程规划许可证规定超规模建设的,所签订的建设工程施工合同无效,但起诉前补办手续的,应认定合同有效。
    《深圳中院意见》规定:发包人未取得土地使用权或建设用地规划许可、建设工程规划许可的“三无”合同无效,未取得施工许可证的合同应认定为有效。补正期限为开庭前,补正条件是发包人取得土地使用权及上述建设用地规划许可和建设工程规划许可等行政许可。
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