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当前位置:首页→服务领域工程结算【案例】北京建筑工程律师谈合作开发房地产的法律责任
 【案例】北京建筑工程律师谈合作开发房地产的法律责任
【案例】北京建筑工程律师谈合作开发房地产的法律责任
    原告:乌鲁木齐xx建筑公司;代理人:曹敏律师,电话:15801061959;被告:乌鲁木齐xx置业公司;
   【案情】2011年2月10日,被告与原告签订了建设工程施工合同,合同约定将自己的生态园工程发包给原告施工,工程价款1600万元,工程竣工验收合格后结算付款。2012年4月21日工程竣工验收合格。由于被告xx置业公司一直拖延工程款,争议较大原告诉至法院要求被告支付工程款。审理期间,被告辩称:该工程是与区政府新城开发管理中心合作的建设工程项目,因该中心承诺的资金一直未能全部到位而致拖欠工程款。被告出示了与区政府新城开发管理中心签订的合作开发协议,约定被告与区政府新城开发管理中心按2:1的比例进行合作开发,并按约定投资比例受益。因区政府新城开发管理中心无独立法人资格,内蒙古呼和浩特xx置业公司遂申请追加区政府为被告。法院根据申请依法追加区政府为被告参加诉讼。
    【审理】法院经审理认为:合同有效,合同双方应按合同约定履行自己的义务。本案中,两被告合作开发工程项目,并且约定按投资比例受益,因此应按投资比例承担工程建设费用和支付工程款。判决内蒙古呼和浩特xx置业公司支付原告工程款人民币1100万元,区政府支付原告工程款人民币500万元。
    【评析】合作开发房地产项目中,承包人主张欠付工程款的,如何处理?两个以上的法人、其他组织或个人合作开发房地产项目,其中合作一方以自己名义与承包人签订建设工程施工合同,承包人要求其他合作方对欠付工程款承担连带责任的,应予支持。承包人仅以建设工程施工合同发包人为被告追索工程款的,应依承包人的起诉确定被告。
    最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。如果双方在合同中未约定工程预算价,也未约定支付工程进度款的时间和数额的,在中介机构作出造价鉴定报告前。不计算违约金,但可按中国人民银行同期同类贷款利率计算未付工程款的利息。在中介机构作出造价鉴定报告后,按合同约定计算违约金。当事人约定工程价款以工程结算完毕作为支付条件,发包人拖延工程结算,合同对拖延结算时工程款利息的支付有约定的,按照约定处理,没有约定的,按照中国人民银行同期同类贷款利率自拖延结算之日起计算利息。鉴定机构无权认定结算方式效力;人民法院审理建设工程施工合同纠纷案件中,不得将涉及结算方式、证据效力、事实认定、约定效力、违约金等司法裁判问题交由司法鉴定机构进行鉴定。非专业律师不懂工程,当来自各方对您不利的工程法律问题时,因为不懂工程技术,所以不能找到对方的破绽,不能维护您的合法权益;工程造价咨询鉴定机构由于不懂法律,不能把所有对您有力的证据集中收集起来,不能完全按照建设工程施工合同的约定、往来的签证变更及工程的现场的实际情况来进行结算,因此漏项在所难免,虽然您在工程上实际已经发生了很多,但还是得不到法律的支持。懂工程的律师,懂法律、会结算,知道对您有利的证据在那里,知道怎样才能使您的利益得到最大的保护,能从复杂的建筑工程施工合同履行中,在各种证据不全的情况下,找到对方违约,己方的损失的证据,得到您应得到的利益,避免不应收到的损失;以下是帮助包工头讨要工程款的几点经验,介绍如下;包工头如何讨要工程款,包工头干点活不容易,但是往往在施工结束后,工程款一直是困扰实际施工人的最大困难。甲方、乙方推来推去,不是如何是好,借资挂靠的单位往往不支持。如果您遇到此类情况,不要着急,办法还是有的。首先以自己的名义起诉;其次按实计算自己所施工的工程量。即使建设工程施工合同无效,但只要建设工程经竣工验收合格,承包人请求参照合同约定支付工程价款的,仍应予支持。因此,在工程已经竣工验收合格的情况下,实际施工人是完全有权请求支付拖欠的工程款的。从诉讼技巧上而言,为了尽快帮助法庭查清案情,实际施工人在提起诉讼时,可将转包人、分包人和发包人一并列为案件被告。这样,有助于在庭审中查明工程款的支付情况和资金流向,通过转包人、分包人和发包人的相互质证与答辩减轻实际施工人的举证责任。尽管按照司法解释的规定,发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任,但实际施工人这么做,并不会因此加大诉讼成本,承担额外责任,相反,有助于加快诉讼进程,加大实现债权的概率,因此是完包工头可以起诉发包人。在建设工程过程中违约现象大量存在,但是有的施工企业尤其是包工头,在规避违约方面有很强的能力。例如,工程合同约定基础平口或者主题封闭之前都有施工企业垫付,如果到时不能垫付将承担巨大违约责任,大部分施工企业包工头没有资金,但是为了承揽工程硬着头皮将工程承包下来,施工部分后,为了避免承担巨大违约责任,让农民工去政府闹事,迫使发包人提前支付工程款,避免了违约发生,同时掩盖了资金不足的问题,给建设单位但来了不利影响。么建设单位怎样才能避免这一事情的发生呢;首先严格审查施工企业资金来源,并且提供资金担保;其次,在施工合同中明确约定如果出现此类问题施工企业应当承担的违约责任;最后,要严格控制合同履行情况,及时采取措施解除合同,避免损失的发生工程款结算过低是施工企业经常碰到的问题,长期困扰广大施工企业。笔者遇到很多这样的案件。产生此类问题的因素很多,要对症下药才能解决这一问题。一般有合同问题、招标投标问题、质量问题、工期问题、变更问题、价值分包问题、市场问题、甲方问题等等。所以您遇到结算工程款过低时要及时聘请懂工程的专业律师,充分研究工程款过低的原因,从分进行工程实物勘查,研究所有工程资料,找出对施工人有利的证据,制定正确的诉讼方案,帮助承包人得到应得到的工程款。可以采用“按比例折算”的方式;建设工程施工合同约定工程价款实行固定总价结算,承包人未完成工程施工,其要求发包人支付工程款,经审查承包人已施工的工程质量合格的,可以采用“按比例折算”的方式,即由鉴定机构在相应同一取费标准下分别计算出已完工程部分的价款和整个合同约定工程的总价款,两者对比计算出相应系数,再用合同约定的固定价乘以该系数确定发包人应付的工程款。主张工程价款调整的当事人应当对合同约定施工的具体范围、实际工程量增减的原因、数量等事实承担举证责任。
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